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2007.10.03

サブリース契約と借地借家法32条

借地借家法32条1項は、
「建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。」
とする。この規定によれば、仮に賃料増額に関する合意があらかじめあったとしても、当該賃料についての増減請求権は失われないことになる。
いわゆるサブリースの契約では、 賃借人は、賃貸人よりも不動産や金融に精通しており、賃貸人も不動産の賃貸業を営むというよりも、投資の一形態として、銀行から融資を受けるなどして土地上に建物を建て、これを賃借人に賃貸し、賃料から金利や租税・諸費用を控除した額を利回りとして受け取るという投資的な側面が強く、この関係に借地借家法32条を適用させることには、疑問もあるところである。

これに対し、最高裁判所は、次のとおり、サブリース事案といえども、借地借家法32条の適用があるものとして、賃料自動増額条項がある場合でも、賃料の減額請求ができるものとした。


最判平成15年10月21日民集57巻9号1213頁 判時1844号37頁不動産賃貸業等を営む甲が、乙が建築した建物で転貸事業を行うため、乙との間であらかじめ賃料額、その改定等についての協議を調え、その結果に基づき、乙からその建物を一括して賃料自動増額特約等の約定の下に賃借することを内容とする契約(いわゆるサブリース契約)についても、借地借家法32条1項の規定が適用されるとした。

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