不動産の値下げ販売をした場合の販売者の責任その２

最判平成16年11月18日民集５８巻８号２２２５頁　判時１８８３号６２頁が、値下げ販売の場合に販売者に責任を認め、慰謝料について損害賠償義務を認めたことについて、画期的であるとして紹介したが、これに追随するかのような下級審判例が、公刊物に掲載されていた。先の最高裁判決の事案と異なり、通常の売買の事案のようであり、参考になると思われる。

大阪高判平成19年4月13日判時1986号45頁は、次のとおり、信義則上の販売者に適正価格設定譲渡義務を認め、同義務違反が不法行為にあたるとした。但し、経済的損害は認めず、慰謝料のみ認めた。

（信義則による適正譲渡価格設定販売の義務）
分譲マンションの特性、被控訴人（住宅供給公社）の性格及び本件売買契約の特性等を総合考慮すると、被控訴人には、本件マンションを含む分譲マンション等の売残住戸が生じた場合、完売を急ぐあまり、市場価格の下限を相当下回る廉価でこれを販売すると、当該マンション等の既購入者らに対し、その有する住戸の評価を市場価格よりも一層低下させるなど、既購入者らに損害を被らせるおそれがあるから、信義則上、上記のような事態を避けるため、適正な譲渡価格を設定して販売を実施すべき義務がある。

（信義則上の義務違反）
被控訴人は、前記信義則上の義務に違反し、売残住戸の完売を急ぐあまり、分譲開始から約4年後に、当時の市場価格の下限を10％以上も下回る、当初の分譲予定価格から49.6%値下げした著しく適正を欠く価格で本件マンションを販売したものであるから、その行為には過失があり、不法行為を構成する。

（損害論～経済的損害を否定し、慰謝料認める）
但し、経済的損害については、値下がりが将来にわたって続くとは言いがたいとして認めず、精神的損害についてのみ、本件マンションの購入者である控訴人らは、本件不法行為により、少なくとも、一時的には、その購入した住戸の価格を本来の市場価格以下に低下させられ、多大な精神的苦痛を被ったものと推認することができるとして、その所有ないし共有する住戸の床面積の多寡にかかわらず、一戸あたり100万円の慰謝料を認めた。