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2010.10.31

借家契約の更新料条項の有効性を否定した例(大阪高裁判決)

建物賃貸借で、更新の際の更新料授受の合意は、これをなしている例が多いといえるが、近時、大阪高裁が、その有効性を否定する判決と肯定する判決とをなしている。
そのうち、否定したものについて、以下紹介する。有効性を認めた判決は稿をあらためる。
この点は、賃貸実務に大きく影響するものであり、最高裁判所の判決がまたれるところではある。


大阪高判平成22年2月24日消費者法ニュース84号233頁

マンションの一室の賃貸借において、1年毎に月額賃料2か月分の更新料を支払う旨の条項及び契約時に月額賃料の3倍以上となる定額補修分担金を支払う旨の条項があった事案で、賃借人が既払いの更新料および低額補修分担金の返還請求を、賃貸人が未払更新料を請求した。

1審(京都地判平成21年9月25日判時2066号81頁は、更新料を賃料の補充とみることや、賃借権強化の対価を有するとみることは困難であるし、更新拒絶権放棄の対価という性質も希薄であって、更新料は、更新の際、賃借人が賃貸人に支払う金銭という一種の贈与的な性格を有するものであるとした上で、原告と被告との間の情報量の格差等の事情も考慮して、消費者契約法10条に反して無効であるとし、定額補修分担金条項についても同条に反して無効であるとし、本訴請求については認め、反訴請求については棄却した。

これに対し、賃貸人が控訴したが、大阪高等裁判所は、本件更新料条項及び本件定額補修分担金条項は、いずれも消費者契約法10条に該当し無効であるとして、原判決を維持し、控訴を棄却した。
以下、判決主要部分を引用する。

1 一審判決理由に対する控訴審の判断
「控訴人は,①本件の更新料が1年の更新期間ごとに支払われ,更新しない場合には授受が予定されていないこと(原判決別紙2条4項),②被控訴人X1が更新料を含めて賃貸期間に応じて支払う金銭の合計は賃貸期間に比例しており,当事者もこれを納得していることなどから,本件の更新料は使用収益の対価たる賃料の補充・前払として定められていたと解するのが当事者の合理的意思に合致する旨主張している。
 確かに,被控訴人X1についてみると,同人が,更新料を含めた賃貸借契約に伴う全体の収支や経済合理性を検討した上で本件居室を賃借すると決め,更新料についても,更新の際に負担する金銭で,自己の支出となり,賃貸人たる控訴人の収入となり,返還されない金銭であることを理解していたことは十分に窺われるし,被控訴人X1が更新料を含めて賃貸期間に応じて支払う金銭の合計が,ほぼ賃貸期間に比例していることも理解し得たことが窺われる。
 しかし,本件更新料条項をみても,本件の更新料がどのような目的で授受され,どのような性質を持つのかについて説明している箇所はない上,本件賃貸借契約締結時,控訴人と被控訴人X1が更新料につき「目的物の使用収益の対価」たる賃料の補充又は一部である旨合意していたとか,被控訴人X1が更新料につき賃料の補充又は一部であるとの説明を受けたとか,被控訴人X1が更新料を賃料の補充又は一部として支払ったと認めるに足りる証拠はない。
 これに加え,本件賃貸借契約締結当時,被控訴人X1は京都市立芸術大学の学生であり,賃貸借契約あるいは更新料について十分な法的知識はなかったことが窺われること(弁論の全趣旨)からすると,被控訴人X1に上記のような理解があったからといって,直ちに,本件賃貸借契約締結当時,本件の更新料の性質につき「目的物の使用収益の対価」と認識していたとは認め難く,せいぜい,単に賃貸借契約更新時に支払われる金銭と認識していたにとどまる可能性も十分にあるというべきである。」
「以上の諸事情を総合すれば,控訴人及び被控訴人X1が,本件更新料条項を「目的物の使用収益の対価」たる賃料の補充又は一部として定めていたと解することはできず,本件更新料条項に,賃料の補充又は一部という性質があるとは認められない。」
「しかも,本件における更新料額は,1年ごとに月額賃料の2か月分,すなわち7万6000円と,かなり高額であり,これを支払うことにより被控訴人X1が得られる紛争回避の利益に比べ,均衡を失しているといわざるを得ない。」

2 控訴審における新主張に対する判断
ア 賃借人が目的物の使用収益の対価と認識していたとの主張
「控訴人は,更新料が更新の際に支払を要する金員であり,それが賃貸人の収入になることについて共通の認識があれば,更新料の意味についての賃貸人と賃借人の意思は合致しているというべきであり,賃借人に上記の程度の認識があれば,賃借人が,更新料を更新後の「目的物の使用収益の対価」と認識していたと解することは,十分可能であると主張する。」

「しかし,賃借人が更新料につき,更新の際に支払を要し,賃貸人の収入になる金員と認識していたからといって,それが直ちに「目的物の使用収益の対価」であることを認識していたことにはならないのであって,例えば更新をしてもらうことに対する謝礼と考えて支払う可能性も十分に認められるのであるから,控訴人の主張を採用することはできない。また,控訴人は,上記のように解する根拠として,更新拒絶権放棄と更新後の目的物の使用収益とは,ひとつの事象を異なる角度からみたものに過ぎないことをあげるが,更新拒絶権の放棄に対する対価と目的物の使用収益に対する対価とは次元を異にするものであるし,本件の更新料については,・・・・原判決が認定・説示するとおり・・・・使用収益の対価としての性質はなく,更新拒絶権放棄の対価としての性質もないか,あったとしてもその意義は希薄なものというべきであるから,控訴人の主張はその前提を欠くものであり,採用することができない。」

イ 賃貸人更新拒絶権放棄の対価としての性質あるとの主張
「 控訴人は,居住用賃貸物件の賃貸借契約においても,正当事由の有無を明確に判断できない場合は少なくなく,このような場合,賃貸人は更新料を受け取るのと引換えに更新拒絶権を放棄し,賃借人も更新料を支払うことにより更新を拒絶されるリスクを回避するとして,本件更新料条項は,更新拒絶権放棄の対価としての性質を有すると主張する。」
「しかし,居住用賃貸物件の賃貸借契約において賃貸人が更新拒絶をすることは,建物の老朽化に伴い建替えが目論まれているなどの例外的事情がある場合のほかは想定しにくく,しかも,賃貸人がその賃貸物件を自己使用する必要性は通常乏しいと考えられるから,更新拒絶の正当事由が認められる可能性は少ないというべきである。そうすると,賃借人にとってみれば,更新料(特に本件では,1年ごとに月額賃料の2か月分というかなり高額の更新料である。)を支払って更新拒絶のリスクを回避する意味は小さく,控訴人の上記主張は採用し難い。」

ウ 賃借権強化の対価との主張
「控訴人は,本件賃貸借契約において,更新料を支払って合意更新した場合には,期限の定めのある賃借権が保障されるから,契約当事者の合理的意思解釈として,本件更新料条項には,なお賃借権強化の対価としての性質もあるというべきであると主張する。」
「しかし,法定更新された場合の解約申入れにも正当事由の存在が必要とされており,本件では正当事由が認められる場合が少ないと考えられることからすると,法定更新後の賃借人の立場と合意更新後の賃借人の立場の安定性の差異はわずかに過ぎず,賃借権がそれによって強化されたと評価することは困難であることは,引用に係る原判決の説示するとおりである。そうすると,本件更新料条項に賃借権強化の対価としての性質は認められず,控訴人の主張は理由がない。」

エ 更新後の使用収益の対価との主張並びに中心条項との主張
「控訴人は,本件の更新料は更新後の使用収益に対する対価としての性質を有しており,しかも,更新料についての賃貸人と賃借人との合意はいわゆる中心条項に関する合意として,前段要件のうち「民法,商法その他の法律の公の秩序に関しない規定の適用による場合に比し」に該当しないと主張する。」
「しかし,本件の更新料が目的物の使用収益に対する対価としての性質を有していないことは前記のとおりであるし,本件更新料条項が中心条項に当たるといえないことは引用に係る原判決の説示するとおりである。なお付言するに,控訴人は,中心条項は当事者が最も適切に決め得るものであると主張するが,そういえるためには,前提として,当該の条項の性質について当事者が十分理解し得る状況にあることが必要であると解すべきところ,被控訴人X1が本件の更新料について十分な知識を有せず,せいぜい,本件の更新料を単に賃貸借契約更新時に支払われる金銭と認識していたにとどまる可能性が十分あることは原判決説示のとおりであり,また,引用に係る原判決の説示するとおり,本件更新料条項に関する情報の質の点で控訴人と被控訴人X1との間に格差があったと認められることに照らせば,本件では上記の前提が欠けているといわざるを得ず,この点からも本件更新料条項が中心条項であるということはできない。」

オ 情報量の格差および交渉力の格差はさしてなしとの主張
「控訴人は,賃料,更新料等,賃貸借契約の中心的給付に関する事項は,ことさらに複雑な内容もなく,一般消費者にも十分理解できるものであり,持っている情報の質にさほどの違いはないから,本件に関しては,情報の質の格差を問題にする必要はなく,交渉力の格差も過大に評価すべきではないとして,本件更新料条項は後段要件に該当しないと主張する。」
「しかし,被控訴人X1が本件の更新料条項について十分な知識,理解を有していたと認められないこと,控訴人と被控訴人X1との間に情報の質の格差が現に存在したことは前記のとおりであるから,控訴人の主張は採用し難い。」

カ 更新料の対価性の主張
「控訴人は,本件の更新料の対価性は認められるべきであり,被控訴人X1は原判決のいうような利益を侵害されておらず,契約期間や賃料月額に照らすと,本件の更新料の金額(家賃の2か月分)は過大ではなく,本件の更新料があるため,月払い賃料一本方式の場合よりも月額賃料は低く設定され,仲介手数料,敷金等も少なくて済むという利点があると主張する。」
「しかし,本件の更新料の対価性が認められないか,認められたとしても乏しいことは前記のとおりである。また,控訴人は,本件の更新料があるため月額賃料は低く設定されているというが,これを認めるに足りる的確な証拠はないから,控訴人の主張は理由がない。」   キ「控訴人は,本件の更新料は控訴人にとって月額賃料を補充する貴重な収入源であり,その収入を過去に遡って返還を命ぜられることは不測の損害であり,取引の安全を著しく害すると主張する。」
「しかし,消費者契約の条項が消費者契約法10条により無効とされる場合には,当該条項により移転された給付について,不当利得として返還を要することは明らかであり,控訴人の主張を採用することはできない。控訴人としては,上記の収入を確保しようとするのであれば,端的に更新料相当分を賃料に上乗せした賃料の設定をして賃借人となろうとする者に提示し,賃借するか否かを選択させることが要請されるというべきである。」

ク 両当事者の比較考量の主張
「控訴人は,原判決は両当事者の事情を比較考量せず,契約の一方当事者である消費者の不利益だけを考慮の対象としており,当該条項を無効とすることによる事業者の不利益を考慮しておらず,後段要件該当性の判断を誤っていると主張する。」
「しかし,原判決が事業者の不利益を考慮の対象としていることは,その説示するところから明らかである。そして,原判決の認定した事実に鑑みれば,本件更新料条項の後段要件該当性は優に認められるから,控訴人の主張は理由がない。」


3 本件定額補修分担金条項についての判断
 ア 「控訴人は,本件定額補修分担金条項はあらかじめ賃借人の負担部分を定額で確定させることで,契約終了時における賃借人・賃貸人間の紛争を回避する機能を有するものであり,賃借人・賃貸人の双方がそれぞれリスクと利益を分け合う交換条件的な内容を定めたものであって,合理的な内容を有しており,前段要件に該当しないと主張する。」
「しかし,定額補修分担金という方式によるリスクの分散は,専ら多数の契約関係を有する賃貸人につき妥当するものであると解され,また,賃貸人にとってはこの分担金を先に徴収することによって,原状回復費用の算定や提訴の手間を省き紛争リスクを減少させるという利益があるが,賃借人にとっては,通常の使用の範囲内であれば自己の負担に帰する原状回復費用は発生しないのであるから,定額補修分担金を支払うことによる利益があるのかどうか疑問であるといわざるを得ない。本件の定額補修分担金が月額賃料の3倍以上であることに照らせば,なおさらである。よって,控訴人の主張は採用することができない。」「なお,控訴人は,原判決によれば,消費者契約においては,消費者側が結果として不利益な結論となり得る場合であれば,常に前段要件を満たすことになると主張するが,本件においては,原判決も説示するように,軽過失による損耗の原状回復費用が月額賃料の3倍以上になることは考えにくく,賃借人側に不利益な結論となる可能性が高いということがいえるから,控訴人の批判は当たらない。」
イ「控訴人は,軽過失による損耗の原状回復費用が月額賃料の3倍以上になることは考えにくいとした原判決の判断を不当とするが,軽過失による損耗の場合に生ずる原状回復費用をすべて賃借人に負担させることは相当でなく,そこから通常損耗により生ずる原状回復費用を除く必要があることからすれば,賃借人の負担すべき軽過失による損耗の原状回復費用が月額賃料の3倍以上になることは通常考えにくいというべきであり,控訴人の主張は理由がない。」
ウ「控訴人は,消費者は契約書及び重要事項説明書によって定額補修分担金条項を含む契約を締結することで,過失による損害額として最終的に負担すべき金額をあらかじめ提示されており,同条項につき,消費者に予想していない不利益を与える結果となるような情報の格差はないから,本件定額補修分担金条項は,信義則に反するほど消費者の利益を一方的に害するものではなく,後段要件を満たしていないと主張する。」
「しかし,控訴人と被控訴人X1には,本件定額補修分担金条項に関し,情報及び交渉力の格差があったこと,被控訴人X1は,本件定額補修分担金条項が自分にとって不利益であることを認識しないまま,同条項により一方的に不利益を受けたものというべきことは,引用に係る原判決の認定・説示するとおりであり(「事実及び理由」中の第3の2(2)),控訴人の主張は採用することができない。」

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