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2010.12.30

大家さんのための賃貸借の法務 第5回 居住用建物賃貸借期間中管理の実務(その2))

NPO法人日本地主家主協会 の会員向けニューズレター「和楽」に平成22年1月から12月まで 建物賃貸借関連の論考を 投稿した。同協会の了解も得て、順次、このブログに掲載中である。今回は、第5回。


前回は、居住用賃貸借の期間中管理の実務として、賃料延滞への対応について述べた。今回は、更新についての実務をとりあげる。
1 大家さんから更新を断れるか。
  契約最終年に入るころには、期間終了時に終了するのか、更新するのか気になるところである。更新しない場合は、借地借家法の規定により、契約満了の1年前から6カ月前までに、更新しないという通知をしなければならない。
  この場合に問題になるのは、正当事由である。借地借家法は、正当事由がある場合でないと、大家さんは更新を断れないものとしている。正当事由とは、「建物の賃貸人及び賃借人が建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合」を言う。実際には、更新拒絶の正当事由が備わる場合は、ないと考えておいてよい。そうすると、大家さんから、更新拒絶をすることは、事実上できないことになる。
2 賃借人から更新を断ってきた場合の対応。
  これに対し、賃借人からの更新拒絶については、正当事由は問題にならない。もっとも期間の満了の1年前から6カ月前までの間に大家さんに対して更新をしない旨の通知をしなければならない同様である。この期間を守らなかった場合は、期間の定めのない契約として更新したものとみなされる。
  そこで、大家さんとしては、まだまだ賃貸借を継続して賃料収入を得たいのに、賃借人から更新を断ってきた場合、通知の期間の規定を守っているかについては、吟味する必要がある。
3 更新料を授受できるか。
  第3回でも述べたとおり、更新料合意の有効性については、実務が揺らいでいるところである。今後の契約締結時において、高額更新料にしないことや説明義務を尽くすことなどの対策をとれるとしても、従前の更新料合意にもとづき、更新料を請求してよいかは別の問題ではある。最近の更新料合意無効判決を前提として、賃借人から更新料の支払いを拒絶してくることも近時多いと聞く。更新料合意無効を主張する賃借人に対しては、更新料があることから、家賃を低額にできること、事前に説明していることなどを述べたうえで、賃借人が更新料を無効と考える理由を確認すべきと思う。無効判決も、単に、賃借人に不利であるというだけでは、無効としていない。その合意が、当事者間でアンフェアになっていないか(信義則に反しないか)が問題となる。そこで、賃借人が無効と考える理由を確認し、アンフェアな契約でないことを説明するべきと考える。
 
4 連帯保証人をどうするか。
  更新に際して、連帯保証人の署名押印を新たに求めていない例も散見される。かつては、原契約で連帯保証をしている場合、賃貸借契約は、更新が前提となっていることなどから、更新後の契約について明示的に署名押印をしていない場合でも、連帯保証の意思があったと認めるなどの裁判例もみられた。しかし、その後、民法が改正され、現在では、保証は書面ですることを要求されている。今後は、更新後の契約に、連帯保証人の署名押印がないと、保証否認されてもやむを得ないということになりかねない。

☆ まとめ
 今回は、賃貸借期間中管理の問題として、更新をとりあげた。賃借人が借地借家法による保護をされていることが反映して、事実上更新拒絶できる場合はないともいえる。更新料についても、今後の裁判動向が気になるところであるが、実務は、最高裁判所をまってくれない。各大家さんにとり悩ましいとは思うが、アンフェアになっていないことを確認しながら進めていくべきではないか。
以 上

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