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2011.01.27

大家さんのための賃貸借の法務第9回 居住用建物賃貸借終了の実務(その1)

NPO法人日本地主家主協会 の会員向けニューズレター「和楽」に平成22年1月から12月まで 建物賃貸借関連の論考を 投稿した。同協会の了解も得て、順次、このブログに掲載中である。今回は、第9回。
賃貸借の終了について。

1 賃貸借契約の終了原因
  賃貸借契約の終了原因としては、①期間満了、②賃貸人による解約、③賃料不払等による債務不履行解除、④合意解除、⑤中途解約合意にもとづく賃借人からの解約などがあげられる。
このうち、①と②については、借地借家法上、正当事由がなければその効果が生じないものとされている。但し、①については、定期建物賃貸借で契約を締結し、終了の手続を踏んでいる場合には、正当事由の存否を問わず、賃貸借契約は終了する。
③については、債務不履行の場合といえども、当事者間の信頼関係を破壊するほどの債務不履行の場合出ない限り、解除原因とはならないとされている。
④は、当事者双方の契約終了の合意を契約締結後にするものであり、おおきな問題はなさそうであるが、⑤については、賃貸人の賃料収受権を一方的に奪うことになることから、損害賠償が問題となる。
次回以降、これらの終了原因毎の順次注意点等を述べる。
2 賃貸人からの中途解約合意の効力
  ところで、大家さんの多くが使っている賃貸借契約書の中には、「賃貸人または賃借人は、3か月前に通知することにより、この契約を中途解約することができる。」等の中途解約合意をしている例がある。そこで、①から⑤の他に、「中途解約合意にもとづく賃貸人からの解約」という類型があるのではないかとの質問をされることがある。
  この契約には、期間の定めのある賃貸借契約であるので、本来、期間満了までは、債務不履行ない限り、契約が継続するうえ、期間満了による終了にも正当事由が必要であるはずなのに、終了することはないのに、期間途中で、賃貸人から契約終了できることになってしまい、借地借家法による賃借人保護の趣旨に反するのではないかとの疑問がある。
  この点、最高裁判所の判例はないが、地方裁判所の判決例がある。いずれも、賃貸人から解約申入れをすると短期間で終了する旨の合意をした事案について、最終的には、その効力を否定している(東京地方裁判所昭和55年2月12日判決 東京地方裁判所昭和56年7月10日判決など)。ただ、これら判決の事案は、賃貸人からの解約後1カ月で終了するとするなど、期間の定めがない借家の解約における6カ月の解約期間より短い期間での解約を合意しており、その合意とおりの解約をしようとしたところに無理があった。私は、そもそも、争いになりやすいことから、賃貸人からの途中解約条項は賃貸借に入れるべきではないと考えているが、仮に入れてしまった場合で、これによる解約をしようというときは、合意中の期間にかかわらず(契約書では3カ月前に解約できるとしてあったとしても)、6か月以上の期間後の解約とすることとしていただきたい。但し、さらに、解約の正当事由の問題があり、それだけでは、困難は除去されない。正当事由についてはのちに詳述したい。
ところで、高齢者の居住の安定確保に関する法律56条以下の終身建物賃貸借の認可を得ている場合、認可事業者は、① 認可住宅の老朽、損傷、一部の滅失などにより、家賃の価額その他の事情に照らし、認可住宅を基準に合致した適切な規模、構想及び設備を有する賃貸借として維持しえず、または回復するために過分の費用を要するときや、②賃借人が認可住宅に長期間にわたって居住せず、かつ、当面居住する見込みがないことにより、当該認可住宅を適正に管理することが困難となったときには、都道府県知事の承認を受けて、賃貸借の中途解約の申入れをすることができるとしている。これは、高齢者の居住安定確保という特殊な場面にのみ適用のある中途解約であり、一般化できない。当然とも思われるが、念のため。

3 まとめ
賃貸借契約の終了原因としては、①期間満了、②賃貸人による解約、③賃料不払等による債務不履行解除、④合意解除、⑤中途解約合意にもとづく賃借人からの解約などがある。その他に、賃貸人からする中途解約を契約書に入れている場合があるが、高齢者の居住の安定確保に関する法律による終身建物賃貸借の認可のある住宅でない限り、賃貸人からする中途解約は効力を生じないとされることが多いと思われるので、注意されたい。
以 上

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