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2011.01.02

大家さんのための賃貸借の法務 第6回 居住用建物賃貸借期間中管理の実務(その3)

NPO法人日本地主家主協会 の会員向けニューズレター「和楽」に平成22年1月から12月まで 建物賃貸借関連の論考を 投稿した。同協会の了解も得て、順次、このブログに掲載中である。今回は、第6回.


前回は、賃貸借期間中におこる更新の問題、連帯保証人について述べた。今回は引き続き、賃貸借期間中におこる問題として、賃料減額請求とこれに対する対応について述べる。

1 賃料減額請求とは

賃借人が期間の途中で、賃料減額請求をしてくることがありうる。普通建物賃貸借の場合には、たとえば、毎年一定率の賃料増額をするような合意や、減額請求しないとの合意は、無効であり、合意あっても、賃料減額請求をすることが可能である(借地借家法32条1項。逆に、賃料増額請求をすることも可能である。)。大家さんは、賃料収入をもとに、固定資産税を払い、建物修繕費用を払い、建物建築費用について借り入れた借金の元本及び利息を支払うことを予定しているのであって、安易な減額は大家さんサイドの債務不履行にもつながり、その場合には賃借人にもマイナスの影響が出てしまうが、賃借人が目先の賃料額にしか興味がなく、減額請求をしてくることがある。
また、景気回復の兆しあるとはいえ、必ずしもすべての国民が景気回復を享受しているとはとても言えない現状では、雇用不安等から賃借人もできれば賃料減額をしたいと望んでいることが多い。これをやみくもに否定すると、結局は、賃借人の中は、賃料が払えない者が出てくることになり、退去や賃料不払い等にもつながることから、全く認めないわけにもいかない。
以上の大家さんの側の事情と賃借人の側の事情とがバランスするところで家賃が決まっていくことが望ましい。ところが、借地借家法32条は、「建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。」としているのであり、以上のような賃貸人・賃借人の個々の事情よりも、賃料相場を重視するかのような条文のつくりとなっている。

2 賃料減額請求への対応
賃料減額請求に対しては、これを拒絶すると、家賃の受け取りを拒絶したとして、供託する賃借人もあり得る。この場合、フローの面で渋滞が出てしまう。私は、減額請求に対しては、単に拒絶するのではなく、減額に理由がなく、今後賃借人が減額した額しか支払わない場合は、賃料の一部として入金扱いをするとの意思を明示したうえで、受け取り、供託をさせないようにするか、供託した場合でも賃料の一部にものとして通知したうえで、供託金の還付を受けるなどの工夫が必要であると考える。
なお、減額請求をしたのち、なお、減額前請求をして賃借人が減額前の額を支払っていた場合、のちに減額を正当とする裁判が確定すると、減額請求のとき以降の賃借人支払額と減額された額との差額について、年1割の利息を付して返還する必要がでてくることから注意を要する(借地借家法32条3項)。


3 賃料減額請求後の手続き
減額請求のうえ、減額した額をのみ支払ってきている場合、減額が正当でないときには、債務不履行に該当する場合がある。そのような場合には、大家さんの側からは、まずは、不足額支払の催告をするべきである。それでもなお、支払いをしない場合、支払われた賃料を充当していった、結果、数か月に及ぶ延滞額に該当するとされる場合には、契約解除も検討可能と思う。
なお、減額請求をした側からは、減額についての調停申立てがなされ、調停による解決がなされない場合は、賃料額確認の裁判をしてくる可能性がある。
いずれにしても、正当な賃料額がいくらであるかが争点になるが、この点については、不動産鑑定士の鑑定または意見を取得しておいた方がその後の主張をしやすいと思われる。

以 上

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