○ 居住用賃貸借において敷引特約が無効とはいえないとされた例

最近、賃貸実務上参考になる判例が出たので、以下紹介する。

判旨②の中で、更新料合意が有効ととれる部分があるのが興味深い。もっともいわゆる傍論なのかもしれないが。

○　居住用賃貸借において敷引特約が無効とはいえないとされた例（最判平成23年3月24日 最高裁HP ）

１　関西方面では、賃貸借に敷引特約をしている例がままみられると言われている。敷引特約とは、賃貸借契約時に敷金として賃貸人が賃借人から預かった金員のうち、一定の額を「敷引き」あるいは「償却」と称して、賃貸借終了時には、全額を返還せず、「敷引き」「償却」として控除した残のみを返還するという方式の特約をいう。

２　これについての従来の裁判例は、有効な契約であることを前提としつつ、終了時点の個別事情により判断するもの、消費者契約法１０条により無効とするものなどにわかれていたが、消費者契約法による判断をするものがやや多かったと思われる。

　最高裁判所は、阪神・淡路大震災時の家屋倒壊に関連して、賃貸借が終了したが、敷引特約が適用されるかについて、居住用の家屋の賃貸借における敷金につき、賃貸借契約終了時にそのうちの一定金額又は一定割合の金員を返還しない旨のいわゆる敷引特約がされた場合であっても、災害により家屋が滅失して賃貸借契約が終了したときは、特段の事情がない限り、右特約を適用することはできないとしていた（最判平成１０年９月３日民集 52巻6号1467頁）が、通常の終了については、最高裁判所の判断はまだなかった。

平成23年3月24日判決はこの問題について、まず、消費者契約法による無効となる場合があるとの一般論を述べ、次に当該契約については、無効にあたらないとして、当該敷引契約を有効とした。

（判旨）

①　消費者契約である居住用建物の賃貸借契約に付された敷引特約は，当該建物に生ずる通常損耗等の補修費用として通常想定される額，賃料の額，礼金等他の一時金の授受の有無及びその額等に照らし，敷引金の額が高額に過ぎると評価すべきものである場合には，当該賃料が近傍同種の建物の賃料相場に比して大幅に低額であるなど特段の事情のない限り，信義則に反して消費者である賃借人の利益を一方的に害するものであって，消費者契約法１０条により無効となる。

②　本件特約は，契約締結から明渡しまでの経過年数に応じて１８万円ないし３４万円を本件保証金４０万円から控除するというものであって，本件敷引金の額が，契約の経過年数や本件建物の場所，専有面積等に照らし，本件建物に生ずる通常損耗等の補修費用として通常想定される額を大きく超えるものとまではいえない。また，本件契約における賃料は月額９万６０００円であって，敷引金の額は，上記経過年数に応じて上記金額の２倍弱ないし３．５倍強にとどまっていることに加えて，賃借人は，本件契約が更新される場合に１か月分の賃料相当額の更新料の支払義務を負うほかには，礼金等他の一時金を支払う義務を負っていない。そうすると，本件敷引金の額が高額に過ぎると評価することはできず，本件特約が消費者契約法１０条により無効であるということはできない。

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