新現代の借地・借家法務 第８回 定期建物賃貸借の裁判例概観（その６）

定期建物賃貸借にまつわる重要判例について、契約締結前説明と定期建物賃貸借条項（その１）、賃料不減額合意（その２）、中途解約禁止（その３）、終了通知（その４）、再契約（その５）などをご紹介してきました。今回も、引き続き、定期建物賃貸に関するものをご紹介します。今回は、普通建物賃貸借の定期建物賃貸借への切替えをテーマにして裁判例を紹介します。
定期建物賃貸借は、既に説明してきたとおり、期間満了による終了や家賃減額請求を合意により排除できるなど賃貸人にとって多くのメリットがあります。そこで、従前の更新型の契約を定期建物賃貸借に切替えできないのかとのご相談を受ける場合があります。

平成１２年2月までの居住目的旧賃貸借からの切替え まず、改正借地借家法施行以前の建物賃貸借を定期建物賃貸借に切替えることはできるのでしょうか。改正借地借家法は、制定時に附則で、借地借家法改正による定期建物賃貸借の規定の施行前にされた居住の用に供する建物の賃貸借の当事者が、その賃貸借を合意により終了させ、引き続き新たに同一の建物を目的とする賃貸借をする場合には、当分の間、定期建物賃貸借の規定を適用しないとしています（良質な賃貸住宅等の供給の促進に関する特別措置法附則第３条）。改正法の施行は平成１２年３月１日ですから、同年２月末日までに締結された居住用の普通借家契約を、定期借家契約に切替えることできないことになります。借地借家法改正に伴う経過措置において、定期借家契約の意味や法的効果を十分に理解しないまま切替えに応じてしまった賃借人が不利益を受ける危険を避けるという趣旨です。

新法施行後の居住目的普通建物賃貸借からの切替え では、改正後の普通建物賃貸借は、定期建物賃貸借に切替えることはできるでしょうか？
この点、前回再契約に関して紹介した東京地裁平成２７年２月２４日判決は、第２契約を普通建物賃貸借と認定していることから（第１契約は定期建物賃貸借）、第３契約で普通建物賃貸借を定期建物賃貸借に切替えようとした事案ともみることができます。この事案では、判決は、本件契約は、普通建物賃貸借である前賃貸借契約の期間満了に伴って合意されたものであるところ、更新に際し作成された契約書が、定期建物賃貸借に使用される契約書であり、その旨の説明書が交付されたとしても、そのことのみでは、前賃貸借契約の更新契約が定期建物賃貸借に変更されるものではないとしており、普通建物賃貸借を定期建物賃貸借に切替えることを認めなかった事案とみることができます。

事業用賃貸借の場合 改正借地借家法制定時の附則は、先に述べたように「居居住の用に供する建物の賃貸借」を定期建物賃貸借に切替えることを禁止していますが、「事業の用に供する」場合には、切り替えを禁止していないように読めます。しかし、第７回でご紹介した平成２７年２月２４日判決（REITO No101・114頁）の事案は、実は賃借人は賃借物件を調剤薬局として使っていた事案であり、事業の用に供する目的での賃貸借の事案でした。この裁判例では、事業の用に供する目的での賃貸借といえども、改正借地借家法施行前後を問わず、旧賃貸借契約終了時に事前説明と定期建物賃貸借の書式での新契約書を作成しただけでは、更新型の賃貸借契約を定期建物賃貸借に切替えることはできないとしたと考えられます。

どのような場合に切替えができるか そこで、どのような場合に旧借地借家法下の建物賃貸借契約や新法下での普通賃貸借契約を定期建物賃貸借契約に切替えることができるのでしょうか。
まず、旧借地借家法下の建物賃貸借契約については、居住用の建物賃貸借を現時点では、定期建物賃貸借に切替えることはできないことは、前述のとおりです。
これに対し、事業用建物賃貸借（改正前後を問わず）や改正借地借家法施行後の更新型建物賃貸借（居住用事業用を問わず）の場合、一定の要件を充たせば、定期建物賃貸借に切替える余地があると考えます。
この点、前述の平成２７年２月２４日判決が次のように述べている点が参考になります。すなわち、「第２契約は普通建物賃貸借契約であるから，借地借家法２６条，２８条により、約定の賃貸借期間が満了する１年前から６か月前までの間に更新しない旨の通知をし，当該通知に正当の事由があると認められる場合でなければ賃貸借が終了することはない」とし、また、「本件契約が定期建物賃貸借として契約されるためには、賃貸人である原告が、賃借人である被告会社に対し、普通建物賃貸借として更新された第３契約を終了させ、より不利益な内容となる定期建物賃貸借契約をすることの説明をしてその旨の認識をさせた上で合意することを要するものと解すべきである」としています。
この判決からは、私見ですが、定期建物賃貸借への切替えの要件は、①１年前から６ヶ月前の間に更新拒絶の通知、②正当事由、③定期建物賃貸借が従来の更新型の契約に比べ不利益であることの説明となると考えられます。

まとめ・実務的な対応方法 いったん更新型契約を締結している場合、定期建物賃貸借に切替えることは、難易度が高いと考えるべきでしょう。正当事由の存否の判断は弁護士に相談すべきと考えます。