03 賃貸借

2016.02.07

民法(債権法)改正案を考慮した不動産賃貸借契約書

建物賃貸借契約書も作成してみました。
建物賃貸借契約書については、国土交通省http://www.mlit.go.jp/index.htmlの賃貸住宅標準契約書http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000019.htmlというものがあり、これを参考にしました。

「chintaishinminnpoiu01.pdf」をダウンロード

2014.04.19

原案の送付と定期建物賃貸借の成否

最判平成24年 9月13日民集 66巻9号3263頁

近時、借地借家法38条に規定する定期建物賃貸借の形式でありながら、同条2項の事前説明がなく、定期建物賃貸借とみれない契約例に接した。この点については、最高裁判所が判決を出している。

事案の概要

1 賃貸人Aは、賃借人Bとの間で「定期建物賃貸借契約書」と題する書面(以下「本件契約書」という。)を取り交わし,期間を同日から5年、賃料を月額90万円として、本件建物につき賃貸借契約を締結した。本件契約書には,本件賃貸借は契約の更新がなく,期間の満了により終了する旨の条項(以下「本件定期借家条項」という。)がある。
2 Aは,本件賃貸借の締結に先立つ日に,Bに対し、本件賃貸借の期間を5年とし、本件定期借家条項と同内容の記載をした本件契約書の原案を送付し、Bは,同原案を検討した。
3 Aは,賃貸借開始から5年経過する6ヶ月前までに、Bに対し,本件賃貸借は期間の満了により終了する旨の通知をした。
4 A→B 建物明渡しを請求し、係争。
判旨

 期間の定めがある建物の賃貸借につき契約の更新がないこととする旨の定めは,公正証書による等書面によって契約をする場合に限りすることができ(法38条1項),そのような賃貸借をしようとするときは,賃貸人は,あらかじめ,賃借人に対し,当該賃貸借は契約の更新がなく,期間の満了により当該建物の賃貸借は終了することについて,その旨を記載した書面を交付して説明しなければならず(同条2項),賃貸人が当該説明をしなかったときは,契約の更新がないこととする旨の定めは無効となる(同条3項)。
 法38条1項の規定に加えて同条2項の規定が置かれた趣旨は,定期建物賃貸借に係る契約の締結に先立って,賃借人になろうとする者に対し,定期建物賃貸借は契約の更新がなく期間の満了により終了することを理解させ,当該契約を締結するか否かの意思決定のために十分な情報を提供することのみならず,説明においても更に書面の交付を要求することで契約の更新の有無に関する紛争の発生を未然に防止することにあるものと解される。
 以上のような法38条の規定の構造及び趣旨に照らすと,同条2項は,定期建物賃貸借に係る契約の締結に先立って,賃貸人において,契約書とは別個に,定期建物賃貸借は契約の更新がなく,期間の満了により終了することについて記載した書面を交付した上,その旨を説明すべきものとしたことが明らかである。そして,紛争の発生を未然に防止しようとする同項の趣旨を考慮すると,上記書面の交付を要するか否かについては,当該契約の締結に至る経緯,当該契約の内容についての賃借人の認識の有無及び程度等といった個別具体的事情を考慮することなく,形式的,画一的に取り扱うのが相当である。
 したがって,法38条2項所定の書面は,賃借人が,当該契約に係る賃貸借は契約の更新がなく,期間の満了により終了すると認識しているか否かにかかわらず,契約書とは別個独立の書面であることを要するというべきである。
 これを本件についてみると,前記事実関係によれば,本件契約書の原案が本件契約書とは別個独立の書面であるということはできず,他に被上告人が上告人に書面を交付して説明したことはうかがわれない。なお,上告人による本件定期借家条項の無効の主張が信義則に反するとまで評価し得るような事情があるともうかがわれない。
 そうすると,本件定期借家条項は無効というべきであるから,本件賃貸借は,定期建物賃貸借に当たらず,約定期間の経過後,期間の定めがない賃貸借として更新されたこととなる(法26条1項)。
(Aの明渡し請求は請求棄却)

2013.01.01

賃借権存在確認の訴えと賃料確認(最判平成24年1月31日)

最判平成24年1月31日裁判集民 239号659頁
平成21年(受)第1766号 建物収去土地明渡等請求及び賃借権確認請求独立当事者参加事件(破棄差戻し)

当事者が土地賃借権そのものを有することの確認を求め、地代額の確認まで求めたとはいえないのに、地代額の確認をも求めているとして主文で地代額を確認した裁判所の判断には、当事者が申し立てていない事項について判決をした違法があるとした例。


(本件の経過等)  

(1) 承継前被上告人亡Aは,第1審判決別紙物件目録記載1の土地(以下「本件土地」という。)の賃借人である被上告人Yが,妻の姉である上告人に賃借権の無断譲渡又は無断転貸をしたことを理由に,賃貸借契約を解除した旨主張して,被上告人Yに対し,本件土地上の同目録記載2の建物(以下「本件建物」という。)を収去して本件土地を明け渡すことなどを求める訴訟(以下「本件被参加訴訟」という。)を提起した。

(2) 上告人は,本件土地の賃借人は被上告人Yではなく上告人であると主張して,本件被参加訴訟の原告であるAを相手方として独立当事者参加の申出をした(以下,上記の参加の申出に係る訴訟を「本件参加訴訟」という。)。
 上記の参加の申出書(以下「本件申出書」という。)には,請求の趣旨として,「原告と参加人との間において,参加人が別紙物件目録記載の土地につき,貸主を原告とする建物所有目的の賃借権を有することを確認する」と記載され,請求原因として,B(以下「B」という。)が,昭和45年1月,Aとの間で,本件土地につき,木造建物及びその他の工作物の設置を目的とし,期間を20年,地代を年額で固定資産評価額の1000分の60に相当する金額とする賃貸借契約を締結したこと,Bの死亡により,Bの長女である上告人が本件土地の賃借権を相続により承継したことなどが記載されている。

(3) 第1審においては,本件参加訴訟では,専ら,上告人がBから本件土地の賃借権を相続により承継したか否かが争点となり,本件土地の地代額が争点となることはなかった。

(4) 第1審判決は,主文において,本件被参加訴訟に係るAの請求を棄却するとともに,本件参加訴訟について,上告人が,本件土地につき,Aを貸主として,地代を年額で固定資産評価額の1000分の60に相当する金額とし,木造建物及びその他の工作物の設置を目的とする賃借権を有することを確認した。

(5) 上告人は,第1審判決に対し,第1審においては単に賃借権の確認を求めたのであって,地代額の確認は求めていなかったなどと主張して控訴した上,原審において,上告人が本件土地につきAを貸主として地代を年額6万8160円とし木造建物及びその他の工作物の設置を目的とする賃借権を有することの確認を求める旨の訴えの変更の申立てをした。なお,上記金額は,第1審口頭弁論終結当時の本件土地の固定資産評価額の1000分の60に相当する金額より低額である。

原審は,本件申出書における請求原因の記載によれば,上告人は,地代を年額で固定資産評価額の1000分の60に相当する金額とする賃借権の確認を求めていたと認められ,第1審判決は上告人の請求を全部認容したのであるから,控訴の利益を認めることができないとして,上告人の控訴を却下した。

(判旨)
「しかしながら,原審の上記判断は是認することができない。その理由は,次のとおりである。
 土地賃借権を有すると主張する者は,土地所有者に対し,地代額の確認を求めずに,土地賃借権そのものを有することの確認のみを求めることができるところ(最高裁昭和44年(オ)第500号同年9月11日第一小法廷判決・裁判集民事96号539頁参照),本件申出書における請求の趣旨の記載に加え,第1審における審理の経過等を併せ考慮すると,上告人は,第1審において,本件土地の賃借権そのものを有することの確認を求めたのであって,地代額の確認まで求めたものとはいえず,本件申出書における請求原因中の地代額の記載は,自らが相続により承継したと主張する上記賃借権の発生原因であるBとAとの間で締結された当初の賃貸借契約の内容として,その地代額を主張したものにすぎないことが明らかである。
 しかるに,第1審判決の「事実及び理由」中の「参加人の請求」及び「参加人の主張(請求原因)」には,上告人が本件土地につき地代を年額で固定資産評価額の1000分の60に相当する金額とする賃借権の確認を求める旨の記載がされているのであって,第1審は,上告人が上記地代額の確認をも求めているものとして,上告人の請求を認容する判決をしたと認められ,第1審判決の主文に記載された地代額に係る部分が,係争法律関係に関してされた判断ではないということはできない。
 したがって,第1審判決には,当事者が申し立てていない事項について判決をした違法があり,この違法を看過し,控訴の利益がないとして第1審判決に対する控訴を却下した原審の判断には,判決に影響を及ぼすことが明らかな法令の違反がある。」

2011.07.17

更新料有効最高裁判所判決

建物賃貸借において、更新の際に授受されることが多いと思われる 更新料 について、大阪高等裁判所で、3つの無効判決と1つの有効判決がなされていた。今般、これら全部について、最高裁判所が有効判決をなした。

最高裁判所ホームページに そのうちの大阪高等裁判所平成22年2月24日判決(一審 京都地方裁判所平成21年9月25日判決)についてのものが掲載されている。
ちなみに、従来の3つの訴訟は
① 一審有効(京都地方裁判所平成21年1月30日判決)→控訴審無効(大阪高裁平成21年8月27日版判決
② 一審有効→控訴審有効(大津地方裁判所平成21年3月27日判決)→控訴審有効(大阪高裁平成21年10月29日判決
③ 一審無効(京都地方裁判所平成21年9月25日)→控訴審無効(大阪高裁平成22年2月24日判決
と結論が更新料合意について有効と無効にわかれていた。

事案の概要
最高裁ホームページに記載されている判決の原審である前記大阪高裁平成22年2月24日判決の事案は次のとおりである。
(1)Xは、平成15年4月1日、Yとの間で、本件建物につき、期間を同日から平成16年3月31日まで(1年間)、賃料を月額3万8000円、更新料を賃料の2か月分、定額補修分担金を12万円とする本件賃貸借契約を締結し、平成15年4月1日、本件建物の引渡しを受けた。

(2) 本件賃貸借契約に係る契約書には、Xは、契約締結時に、Yに対し、本件建物退去後の原状回復費用の一部として12万円の定額補修分担金を支払う旨の条項があり、また、本件賃貸借契約の更新につき、
①Xは、期間満了の60日前までに申し出ることにより、本件賃貸借契約の更新をすることができる、
②Xは、本件賃貸借契約を更新するときは、これが法定更新であるか、合意更新であるかにかかわりなく、1年経過するごとに、上告人に対し、更新料として賃料の2か月分を支払わなければならない、
③ Yは、Xの入居期間にかかわりなく、更新料の返還、精算等には応じない
旨の更新料条項がある。

(3)Xは、Yとの間で、平成16年から平成18年までの毎年2月ころ、3回にわたり本件賃貸借契約をそれぞれ1年間更新する旨の合意をし、その都度、上告人に対し、更新料として7万6000円を支払った。

(4)Xが、平成18年に更新された本件賃貸借契約の期間満了後である平成19年4月1日以降も本件建物の使用を継続したことから、本件賃貸借契約は、同日更に更新されたものとみなされた。その際、Xは、Yに対し、更新料7万6000円の支払をしていない。


最高裁平成23年7月15日判決

本件条項を消費者契約法10条により無効とした原審の判断は是認することができないとし、その理由としては、次のとおりとした。

(1) 更新料は、期間が満了し、賃貸借契約を更新する際に、賃借人と賃貸人との間で授受される金員である。これがいかなる性質を有するかは、賃貸借契約成立前後の当事者双方の事情、更新料条項が成立するに至った経緯その他諸般の事情を総合考量し、具体的事実関係に即して判断されるべきであるが(最高裁昭和58年(オ)第1289号同59年4月20日第二小法廷判決・民集38巻6号610頁参照 (但し借地の事案))、更新料は、賃料と共に賃貸人の事業の収益の一部を構成するのが通常であり、その支払により賃借人は円満に物件の使用を継続することができることからすると、更新料は、一般に、賃料の補充ないし前払、賃貸借契約を継続するための対価等の趣旨を含む複合的な性質を有するものと解するのが相当である。

(2) そこで、更新料条項が、消費者契約法10条により無効とされるか否かについて検討する。
ア 消費者契約法10条は、消費者契約の条項を無効とする要件として、当該条項が、民法等の法律の公の秩序に関しない規定、すなわち任意規定の適用による場合に比し、消費者の権利を制限し、又は消費者の義務を加重するものであることを定めるところ、ここにいう任意規定には、明文の規定のみならず、一般的な法理等も含まれると解するのが相当である。そして、賃貸借契約は、賃貸人が物件を賃借人に使用させることを約し、賃借人がこれに対して賃料を支払うことを約することによって効力を生ずる(民法601条)のであるから、更新料条項は、一般的には賃貸借契約の要素を構成しない債務を特約により賃借人に負わせるという意味において、任意規定の適用による場合に比し、消費者である賃借人の義務を加重するものに当たるというべきである。
イ また、消費者契約法10条は、消費者契約の条項を無効とする要件として、当該条項が、民法1条2項に規定する基本原則、すなわち信義則に反して消費者の利益を一方的に害するものであることをも定めるところ、当該条項が信義則に反して消費者の利益を一方的に害するものであるか否かは、消費者契約法の趣旨、目的(同法1条参照)に照らし、当該条項の性質、契約が成立するに至った経緯、消費者と事業者との間に存する情報の質及び量並びに交渉力の格差その他諸般の事情を総合考量して判断されるべきである。
更新料条項についてみると、更新料が、一般に、賃料の補充ないし前払、賃貸借契約を継続するための対価等の趣旨を含む複合的な性質を有することは、前記(1)に説示したとおりであり、更新料の支払にはおよそ経済的合理性がないなどということはできない。また、一定の地域において、期間満了の際、賃借人が賃貸人に対し更新料の支払をする例が少なからず存することは公知であることや、従前、裁判上の和解手続等においても、更新料条項は公序良俗に反するなどとして、これを当然に無効とする取扱いがされてこなかったことは裁判所に顕著であることからすると、更新料条項が賃貸借契約書に一義的かつ具体的に記載され、賃借人と賃貸人との間に更新料の支払に関する明確な合意が成立している場合に、賃借人と賃貸人との間に、更新料条項に関する情報の質及び量並びに交渉力について、看過し得ないほどの格差が存するとみることもできない。
そうすると、賃貸借契約書に一義的かつ具体的に記載された更新料条項は、更新料の額が賃料の額、賃貸借契約が更新される期間等に照らし高額に過ぎるなどの特段の事情がない限り、消費者契約法10条にいう「民法第1条第2項に規定する基本原則に反して消費者の利益を一方的に害するもの」には当たらないと解するのが相当である。
(3) これを本件についてみると、前記認定事実によれば、本件条項は本件契約書に一義的かつ明確に記載されているところ、その内容は、更新料の額を賃料の2か月分とし、本件賃貸借契約が更新される期間を1年間とするものであって、上記特段の事情が存するとはいえず、これを消費者契約法10条により無効とすることはできない。また、これまで説示したところによれば、本件条項を、借地借家法30条にいう同法第3章第1節の規定に反する特約で建物の賃借人に不利なものということもできない。

今後の実務に与える影響

更新料慣習を否定しているわけではないので、賃貸借の契約実務自体はあまり変わらないかもしれない。
 また、実質家賃としては同額の場合、更新料により一時金が発生する契約と、更新料なしのかわりに、若干家賃が高額となる場合とでは、後者を望む賃借人が増えるかもしれない。もとより、従来からの賃貸借実務を承認する内容の判決ではあるが、最高裁判決がなされ報道されたことにより、賃借人の契約する際の意識に与える影響があるかもしれないとの感想を持った。
 なお、本件では「本件条項は本件契約書に一義的かつ明確に記載されているところ、その内容は、更新料の額を賃料の2か月分とし、本件賃貸借契約が更新される期間を1年間とするものであって、上記特段の事情が存するとはいえず、これを消費者契約法10条により無効とすることはできない。」としているが、単純に、賃貸借1年契約について更新料2カ月の場合に、常に有効とみるべきではなく、合意時点での当事者、特に賃借人の意思確認、更新料も含めた実質的賃料の観点から暴利とならない額に留まっているか等、個別具体的に信義則に反することのない額に範囲に留まっているかを検討するべきと思われる。
 さらに、更新料有効とすれば、若干長期の定期建物賃貸借型で契約するニーズが賃借人側に出るのではないかという気がしている。

2011.05.02

○ 居住用賃貸借において敷引特約が無効とはいえないとされた例

最近、賃貸実務上参考になる判例が出たので、以下紹介する。


判旨②の中で、更新料合意が有効ととれる部分があるのが興味深い。もっともいわゆる傍論なのかもしれないが。

○ 居住用賃貸借において敷引特約が無効とはいえないとされた例(最判平成23年3月24日 最高裁HP

1 関西方面では、賃貸借に敷引特約をしている例がままみられると言われている。敷引特約とは、賃貸借契約時に敷金として賃貸人が賃借人から預かった金員のうち、一定の額を「敷引き」あるいは「償却」と称して、賃貸借終了時には、全額を返還せず、「敷引き」「償却」として控除した残のみを返還するという方式の特約をいう。

2 これについての従来の裁判例は、有効な契約であることを前提としつつ、終了時点の個別事情により判断するもの、消費者契約法10条により無効とするものなどにわかれていたが、消費者契約法による判断をするものがやや多かったと思われる。

 最高裁判所は、阪神・淡路大震災時の家屋倒壊に関連して、賃貸借が終了したが、敷引特約が適用されるかについて、居住用の家屋の賃貸借における敷金につき、賃貸借契約終了時にそのうちの一定金額又は一定割合の金員を返還しない旨のいわゆる敷引特約がされた場合であっても、災害により家屋が滅失して賃貸借契約が終了したときは、特段の事情がない限り、右特約を適用することはできないとしていた(最判平成10年9月3日民集 52巻6号1467頁)が、通常の終了については、最高裁判所の判断はまだなかった。

平成23年3月24日判決はこの問題について、まず、消費者契約法による無効となる場合があるとの一般論を述べ、次に当該契約については、無効にあたらないとして、当該敷引契約を有効とした。

(判旨)

① 消費者契約である居住用建物の賃貸借契約に付された敷引特約は,当該建物に生ずる通常損耗等の補修費用として通常想定される額,賃料の額,礼金等他の一時金の授受の有無及びその額等に照らし,敷引金の額が高額に過ぎると評価すべきものである場合には,当該賃料が近傍同種の建物の賃料相場に比して大幅に低額であるなど特段の事情のない限り,信義則に反して消費者である賃借人の利益を一方的に害するものであって,消費者契約法10条により無効となる。

② 本件特約は,契約締結から明渡しまでの経過年数に応じて18万円ないし34万円を本件保証金40万円から控除するというものであって,本件敷引金の額が,契約の経過年数や本件建物の場所,専有面積等に照らし,本件建物に生ずる通常損耗等の補修費用として通常想定される額を大きく超えるものとまではいえない。また,本件契約における賃料は月額9万6000円であって,敷引金の額は,上記経過年数に応じて上記金額の2倍弱ないし3.5倍強にとどまっていることに加えて,賃借人は,本件契約が更新される場合に1か月分の賃料相当額の更新料の支払義務を負うほかには,礼金等他の一時金を支払う義務を負っていない。そうすると,本件敷引金の額が高額に過ぎると評価することはできず,本件特約が消費者契約法10条により無効であるということはできない。

弁護士&more ANEX


2011.03.21

東北関東大震災からの被害回復に関連する法律

平成23年3月11日。
地震発生時に私は、依頼者と打ち合わせをしていた。じわっと揺れ、そして激しく揺れだし、「机の下に入りましょう。」と叫んで、依頼者2名、弁護士2名で、机の下に隠れた。
バブル期にできた9階建てのペンシルビルの8階で、大海原で小舟が揺れるような感じで、激しく揺れ、机の下で、依頼者に「あれ(東京直下地震)が来てしまったのでしょうか。」と小声で話しをした。書棚の上のテミスの像が転がり、落下。花瓶も落ちて割れた。
地震が止まり、怪我のないことを確認しあったあと、事務所の他のメンバーの安否を確認しに、事務スペースに駆け込んだところ、幸いにも誰ひとり、怪我などしていなかった。花瓶の他は、水槽が壊れ水が出ていたり、本が散乱している程度で、大きな被害は全くなかった。

エレベーターは止まっており、地下鉄も止まっていると予想され、依頼者には歩いて帰っていただいた。
東京直下型地震ではなかったが、岩手 宮城 福島の東北3県、茨城 千葉の関東2県に大きな損害の出た震災となったこと、とりわけ 強烈な津波に襲われたことがだんだんとわかってきた。
雑用を終え、目白の学校に行っている娘を迎えに行く(徒歩2時間程度)。その後、都電が動いていることがわかり、都電にのり、都内の親戚の家に泊めてもらった。
その後、さらに被害大きいことがわかり、また、福島の原子力発電所の被害も明らかになった。


震災で亡くなられた方のご冥福と行方不明の方々が無事に見つかることをお祈りしたい。そして、被災地の一日も早い復興を祈りたい。

(震災からの被害回復のために関連すると思われる特別法)

被災者生活再建支援法

同法の手続きを解説した 内閣府作成のパンフレット 被災者支援に関する各種制度の概要

罹災都市借地借家臨時処理法


原子力損害の賠償に関する法律

同法の概要を説明した、(財)高度情報科学技術研究機構内の 原子力百科事典内の解説 日本の原子力損害賠償制度の概要

2011.02.24

大家さんのための賃貸借の法務 最終回 居住用建物賃貸借終了の実務(その4)・まとめ

NPO法人日本地主家主協会 の機関紙「和楽」からの転載の最終回。前回は、賃料不払による終了について述べた。次回は最終回を飾る記事として、無断譲渡・無断転貸について述べ、また、全体のまとめを試みる。

1 無断譲渡・無断転貸には、いち早く中止の告知を。
  民法612条(「賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、又は賃借物を転貸することができない。」とする。)が、禁ずるまでもなく、大家さんが知らない間に、第三者に賃借人が代わっていたり、賃借物を又貸しされていたりすることは、全く想定していないと思う。そして、このような場合、これをやめてもらうよう告知すべきだし、民法はそのような告知なくとも契約を解除してよいとしている。ある意味当たり前の規定ともいえる。
  ただ、時折、譲渡または転貸を放置したまま、長年経過してしまっている例を見ないではない。そうなると、いわゆる「黙認」したと同様となり、もはや「無断」とは言い難くなってしまう。無断譲渡や無断転貸はもし発見したら、即時に行動をとるべきであろう。
  しかも、判例は、無断譲渡や無断転貸といえども、信頼関係を破壊するに至らないような態様については、解除まではなしえないとしている。そこで、例えば、家屋を賃借していた場合にその一部を短期間第三者に貸したような場合に、これを無断転貸として、契約解除を認めるのは、躊躇する。
  反面、私は、無断転貸ではなく、ある居住用物件について、明渡しの訴訟をする前に、仮処分をしたところ、いつの間にか風俗嬢数人での共同使用となっており、仮処分は本来の賃借人との間でしか効力生じなかったとの例を経験している。その後の訴訟では問題なく、強制執行できたものの、常日頃から物件の管理は密にし、万が一、賃借人以外の者の使用を発見したら、事情を問い合わせの上、原則譲渡や転貸を停止してもらうとした方が心配は少ないであろう。

2 全体のまとめ
  12回にわたり、「大家さんのための賃貸借の法務」と称して、居住用物件の賃貸借をめぐる問題について、契約締結時の問題、契約期間中の問題、そして契約終了時の問題と大きく分けて述べてきた。
  この間、何度か触れたように、賃貸借の世界は、本来は、賃貸人と賃借人との間の自由な契約関係が基本にあるはずでありながら、借地借家法、消費者契約法などが両者間を規制しており、これらの規制は大家さん側が強者、借家人側が弱者であるとの見方を前提に、借家人側を保護する方向でなされていることから、大家さん側が法的知識に乏しいと不意打ちを食らったかのような結論になってしまうことがある。さらに、国会審議中の、「賃借人の居住の安定を確保するための家賃債務保証業務の適正化及び家賃等の取立行為の規制等に関する法律」が立法されると、ますます、大家さんの側は窮屈になると考えられるかもしれない。
  私は、日本の多くの大家さんは、実は、たまたま取得した一棟のアパートやマンションを賃貸経営していたり、節税対策なのかマンションの一室のオーナー程度の規模であって、経済的強者とまでは言えないであろうとの実感を持っている。にもかかわらず、法は、借家人を経済的弱者とみて立法していくので、結果として、強者と弱者が逆転したかのような現実がある。
  この点、法を批判するのはたやすい。しかし、現実に、借地借家法や消費者契約法がある以上、それを前提とした中で、いかに、自らを守っていくかを考えることの方が大事であると考えている。賃借人の居住の安定を確保するための家賃債務保証業務の適正化及び家賃等の取立行為の規制等に関する法律が立法された場合には、この法律についても同様である。そのためには、これらの法とその運用実務を大家さんの方こそ、知っておくべきである。そのような考えの下、一年にわたり、居住用賃貸借の法務について述べてきた。私の論考が少しでも、大家さんたちの借家経営のヒントとなり、安定した経営となっていくのであれば、幸いである。


以 上

2011.02.18

大家さんのための賃貸借の法務 第11回 居住用建物賃貸借終了の実務(その3)

引き続き、NPO法人日本地主家主協会 の機関紙「和楽」からの転載。

前回は、正当事由が問題となる期間満了や解約による終了について述べたが、今回は、賃料不払による終了について、次回は無断譲渡・無断転貸による解除について述べ、まとめを試みたい。

1 1回の家賃不払いでただちに明渡を請求できるか。
  家賃不払いで明渡を請求するためには、契約を解除する必要がある。契約解除には、家賃不払いが解除できるだけの債務不履行に該当していることが必要である。家賃は、賃貸物件を経営している大家さんにとっては、「血」であり、これが途絶えては、利益どころか、建物管理費、固定資産税等の必要経費や銀行への支払いも滞る。そこで、一度でも家賃不払いがあれば、即契約を解除して賃借人に明渡をして欲しいが、そう簡単にはいかない。
多くの賃貸借契約では、「一度でも家賃の不払いある場合は、賃貸人は何ら催告なくして、この賃貸借契約を解除できる。」としている。そもそも、家賃の不払いは、賃借人の重要な債務を履行していないのだから、約定をまたずしても、債務不履行に該当する。
  ところが、裁判例は、一度の家賃不払いでは、解除までは認めていない。一度不払いがあったとしても、それは、当事者の間の信頼関係を破壊するほどの不履行とはいえないとみられることが大半だからだ(最高裁判所昭和39年7月28日判決がリーディングケース。)。大家さんからみれば、一度でも不払いあれば、この賃借人は信用できず、信頼関係は破壊されていえよう。ただ、裁判所の考える信頼関係は、より客観的に支払回復の余地ないか、不払がこれからも続くのかというような具体的事情によって判断される。賃料を一度だけ遅れるということは、債務不履行には違いないが、回復しないとはいえず、解除事由としては不十分とされる。私も、不払いが続いているが高額保証金が預託されていた事案で、最終的には明渡判決を得たものの、そこに至るまで苦労した経験がある。
  
2 解除事由あるといえる不払いはどの程度の場合か。
  では、どの程度、家賃が不払いが続くと解除が認められるのか。法律に定めあるわけではないが、裁判例で債務不履行解除を認めているものは、3回以上連続して不払いの場合や、頻繁に不払いが生じて累積額が数カ月分にも及んでいる場合などに多い。ただ、この点、敷金や保証金でどの程度担保されるかということや、従来の賃料をめぐる賃貸人と賃借人との交渉経過、賃料額の適切性などとも密接に結びついており、単に、延滞月数や延滞額だけに着目しても正解は得られない。

3 解除事由ある場合の解除の手続き(催告の要否)
  民法での契約解除の手続きは、相手方に相当期間を定め、履行の催告をし、その後、催告期間内に支払いないときに限り、解除するものとしている。賃貸借契約の解除でもその点は同様である。ところで、冒頭の例のような「一度でも家賃の不払いある場合は、賃貸人は何ら催告なくして、この賃貸借契約を解除できる。」というような、いわゆる無催告解除の特約がある場合、これにより、ただちに解除したいところである。
  この点、裁判例は、信頼関係破壊の程度との兼ね合いで、無催告解除の可否を決している(最高裁判所昭和50年11月6日判決など)。無催告解除の合意自体は有効にできるが、その適用は、契約解除できるに足りるまでに信頼関係が破壊された場合に限定されるとの理解である。

4 まとめ
  以上のとおり、大家さんにとっては、家賃不払いの場合にでも簡単に解除できないといういささか、不満な内容をあえて書いたが、裁判例での解除が認められるかどうかというのは、事後的な判断であることを忘れるべきではない。たとえば、裁判例では解除事由としては認め難い1、2回の延滞の場合も、解除が認められないとして放置すべきではなく、どこかのタイミングで催告解除の手続きをとるべきと考える。それで、支払いが回復すればよいが、回復しないまま経過すると、結局は、裁判例の認めている信頼関係が破壊する程度の不払いに至ることになる。放置せずに回収を試みた経過も判断材料になると考える。催告解除を試みることは、それが、支払いへのきっかけになる場合もあり、実務的にも有意義な行動であると考える。
以 上

2011.01.27

大家さんのための賃貸借の法務第9回 居住用建物賃貸借終了の実務(その1)

NPO法人日本地主家主協会 の会員向けニューズレター「和楽」に平成22年1月から12月まで 建物賃貸借関連の論考を 投稿した。同協会の了解も得て、順次、このブログに掲載中である。今回は、第9回。
賃貸借の終了について。

1 賃貸借契約の終了原因
  賃貸借契約の終了原因としては、①期間満了、②賃貸人による解約、③賃料不払等による債務不履行解除、④合意解除、⑤中途解約合意にもとづく賃借人からの解約などがあげられる。
このうち、①と②については、借地借家法上、正当事由がなければその効果が生じないものとされている。但し、①については、定期建物賃貸借で契約を締結し、終了の手続を踏んでいる場合には、正当事由の存否を問わず、賃貸借契約は終了する。
③については、債務不履行の場合といえども、当事者間の信頼関係を破壊するほどの債務不履行の場合出ない限り、解除原因とはならないとされている。
④は、当事者双方の契約終了の合意を契約締結後にするものであり、おおきな問題はなさそうであるが、⑤については、賃貸人の賃料収受権を一方的に奪うことになることから、損害賠償が問題となる。
次回以降、これらの終了原因毎の順次注意点等を述べる。
2 賃貸人からの中途解約合意の効力
  ところで、大家さんの多くが使っている賃貸借契約書の中には、「賃貸人または賃借人は、3か月前に通知することにより、この契約を中途解約することができる。」等の中途解約合意をしている例がある。そこで、①から⑤の他に、「中途解約合意にもとづく賃貸人からの解約」という類型があるのではないかとの質問をされることがある。
  この契約には、期間の定めのある賃貸借契約であるので、本来、期間満了までは、債務不履行ない限り、契約が継続するうえ、期間満了による終了にも正当事由が必要であるはずなのに、終了することはないのに、期間途中で、賃貸人から契約終了できることになってしまい、借地借家法による賃借人保護の趣旨に反するのではないかとの疑問がある。
  この点、最高裁判所の判例はないが、地方裁判所の判決例がある。いずれも、賃貸人から解約申入れをすると短期間で終了する旨の合意をした事案について、最終的には、その効力を否定している(東京地方裁判所昭和55年2月12日判決 東京地方裁判所昭和56年7月10日判決など)。ただ、これら判決の事案は、賃貸人からの解約後1カ月で終了するとするなど、期間の定めがない借家の解約における6カ月の解約期間より短い期間での解約を合意しており、その合意とおりの解約をしようとしたところに無理があった。私は、そもそも、争いになりやすいことから、賃貸人からの途中解約条項は賃貸借に入れるべきではないと考えているが、仮に入れてしまった場合で、これによる解約をしようというときは、合意中の期間にかかわらず(契約書では3カ月前に解約できるとしてあったとしても)、6か月以上の期間後の解約とすることとしていただきたい。但し、さらに、解約の正当事由の問題があり、それだけでは、困難は除去されない。正当事由についてはのちに詳述したい。
ところで、高齢者の居住の安定確保に関する法律56条以下の終身建物賃貸借の認可を得ている場合、認可事業者は、① 認可住宅の老朽、損傷、一部の滅失などにより、家賃の価額その他の事情に照らし、認可住宅を基準に合致した適切な規模、構想及び設備を有する賃貸借として維持しえず、または回復するために過分の費用を要するときや、②賃借人が認可住宅に長期間にわたって居住せず、かつ、当面居住する見込みがないことにより、当該認可住宅を適正に管理することが困難となったときには、都道府県知事の承認を受けて、賃貸借の中途解約の申入れをすることができるとしている。これは、高齢者の居住安定確保という特殊な場面にのみ適用のある中途解約であり、一般化できない。当然とも思われるが、念のため。

3 まとめ
賃貸借契約の終了原因としては、①期間満了、②賃貸人による解約、③賃料不払等による債務不履行解除、④合意解除、⑤中途解約合意にもとづく賃借人からの解約などがある。その他に、賃貸人からする中途解約を契約書に入れている場合があるが、高齢者の居住の安定確保に関する法律による終身建物賃貸借の認可のある住宅でない限り、賃貸人からする中途解約は効力を生じないとされることが多いと思われるので、注意されたい。
以 上

2011.01.05

大家さんのための賃貸借の法務 第8回 居住用建物賃貸借期間中管理の実務(その5)

NPO法人日本地主家主協会 の会員向けニューズレター「和楽」に平成22年1月から12月まで 建物賃貸借関連の論考を 投稿した。同協会の了解も得て、順次、このブログに掲載中である。今回は、第8回。

今回は敷金の差押、賃借人の破産など、賃借人側に生じる問題について述べる。

1 敷金の差押とその対応について
  賃借人の借金の返済滞納その他の理由で、敷金返還請求権につき、差押の通知が届くことがある。
  この場合、敷金返還の際は、賃借人ではなく、差押債権者に返還するべきことになる。注意を要するのは、返還する時期と金額である。
  まず時期だが、敷金は、賃貸借期間についての賃借人の全債務を担保していることから、賃貸借期間中には未だ返還時期には至らず、賃貸借が終了し、かつ、賃借人の明渡が完了した時点で、返還すれば足りる。そこで、差押されても、ただちに賃借人の債権者に返還する必要はない。
  ついで、返還金額だが、これも、敷金全額を返還すべきとは限らない。往々にして、家賃の支払いも滞納していればこれを控除し、通常の損耗を超える破損等がある場合には、原状回復費用を控除できることもありえる。そこで、敷金から滞納賃料や賃借人が負担すべき原状回復費用を充当し、その残を差押債権者に支払えばよい。
  通常、差押の通知と同梱されている陳述書用紙に、賃貸借継続中であること、滞納賃料と原状回復費用を充当後残ある場合は支払うことを記載して提出する。明渡時点で、充当すべきことになるが、その後、債権者と連絡をとるか、供託することになる。残がなければ、充当後残なしであることを債権者に通知しておいてはどうか。
  
2 敷金差押を理由として賃貸借契約を解除できるか。
  敷金差押のみを理由としては、賃貸借契約解除は困難である。多くの賃貸借契約には、賃借人に「差押」がなされた場合を解除事由としている。にもかかわらず、賃料の延滞なく他にも特段の問題ない場合、敷金差押のみで解除は認められない。しかし、敷金差押がなされている場合、賃料の延滞も生じていることが多い。賃料の延滞と敷金差押の事実などが相俟って、賃借人との間の信頼関係が破壊されたとして、契約解除が認められる場合がある。

3 賃借人が倒産した場合の対応について
  次に、賃借人が倒産した場合の対応について述べる。
  まず、賃借人が弁護士を通じて任意整理を開始するなど倒産手続に入った場合、賃貸借契約の解除条項で解除できるかであるが、倒産のみでは、解除は困難である。この場合も、賃料の延滞など他の事由とのあわせわ、契約解除の可否を考える。
  次に、賃借人が破産した場合はどうか。破産法では、賃貸借のような双方未履行の双務契約(賃貸人の将来の貸す義務と、賃借人の将来の賃料債務が少なくとも未履行)の場合、破産管財人に履行するのか、解除するのかの選択権が与えられ、賃貸人としては、どちらを選択するのか催告することができることになる。催告にこたえなければ、解除とみなされる。履行となった場合には、破産管財人に今後の賃料を支払ってもらうことになる。
  もっとも、多くの賃借人破産では、破産管財人が就任することのない同時廃止の案件である。この場合、解除までなしうるかは賃料の延滞等を伴っているかどうかによる。延滞なければ、破産しても解除はできない。この点は、民事再生開始の場合も同様と考える。
  このように、倒産だけでは、解除とはならないが、他方、単なる延滞より、信頼関係破壊の度合いが大きいことも間違いない。契約自体に解除事由とされていること、延滞の状況(回数や延滞額)となどの事情により、契約解除も検討すべきである。
  なお、個人の自己破産の場合、破産経過によっては、賃借人にはもはや仕事もなく、生活保護を受けるべきこともある。このような場合、生活保護費の中に、家賃扶助があり、その枠内の賃料の場合は、賃借人が生活保護を受けることで、賃料の支払いが確実となる場合もある。  
以 上

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