8 気になる判例平成23年

2012.12.31

違法建築の請負契約を公序良俗違反無効とした例(最判平成23年12月16日)

最判平成23年12月16日判時 2139号3頁

平成22年(受)第2324号 請負代金請求本訴,損害賠償等請求反訴事件(破棄差戻し)

建築基準法,同法施行令及び東京都建築安全条例(昭和25年東京都条例第89号)に定められた耐火構造に関する規制,北側斜線制限,日影規制,建ぺい率制限,容積率制限,避難通路の幅員制限等に違反する違法建物の建築を目的とする請負契約が公序良俗に反し無効とされた。


「本件建築計画は,確認済証や検査済証を詐取して違法建物の建築を実現するという,大胆で,極めて悪質なものである。加えて,本件各建物は,当初の計画どおり建築されれば,耐火構造に関する規制違反や避難通路の幅員制限違反など,居住者や近隣住民の生命,身体等の安全に関わる違法を有する危険な建物となるものであって,本件各建物が完成してしまえば,事後的にこれを是正することが相当困難なものも含まれていることからすると,その違法の程度は決して軽微なものとはいえない。請負業者Xは,上記の大胆で極めて悪質な計画を全て了承し,本件各契約の締結に及んだのであり,本件各建物の建築に当たってXが注文者に比して明らかに従属的な立場にあったとはいい難い。」とした。


現実には、違法建築の依頼を受けて、発注者に押し切られる例もままあると思われるところ、違法建築の請負契約を無効としたものであり、実務的に参考になると思われる。


なお、建築基準法等の法令の規定に適合しない建物の建築を目的とする請負契約が締結されこれに基づく本工事の施工が開始された後に施工された追加変更工事の施工の合意については、公序良俗に反しないとされた。

2011.01.27

抵当権者に対抗要件で遅れた借地権と時効

1月21日に最高裁判所第二小法廷で私が被上告人代理人を務めている事件の判決をいただいた。
裁判所ホームページ内でも紹介されていた。


賃借権の対抗力を具備する前に、抵当権設定登記がなされた場合、その後に賃借権の対抗要件を具備しても、抵当権実行後の第三者に対抗できないのは、対抗要件法理では当然であり、私も、かつて、某大学で借地借家法の講義をしていた際に 事例をあげてそのように講義をしてきたところである。

ただ、抵当権設定登記後時効期間経過の場合にどうかについては、明確な判例はなかったところ、今般の最高裁判所判決で明らかにしていただいたもの。
民事施行実務上、有益な判例といえるのではないだろうかと思い紹介する。

最判平成23年1月21日 最高HP
平成21(受)729 建物収去土地明渡等請求事件(棄却)

抵当権の目的不動産につき賃借権を有する者は,当該抵当権の設定登記に先立って対抗要件を具備しなければ,当該抵当権を消滅させる競売や公売により目的不動産を買い受けた者に対し,賃借権を対抗することができないのが原則である。このことは,抵当権の設定登記後にその目的不動産について賃借権を時効により取得した者があったとしても,異なるところはないというべきである。

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